在中国房地产业向成熟企业转型的关键时刻，房地产投资信托基金（REITs）正以前所未有的速度重构市场格局。据机构统计，到2025年，市场上公开发行的REIT产品数量预计将扩大至78种产品，总额达2100亿元，预计将发行20种新产品。市场狂热的背后，板块表现却十分分化。虽然消费基础设施和保障性租赁住房呈现积极迹象，但一些产业园区和仓储物流项目面临压力。 2025年底，证监会宣布将写字楼、酒店等资产纳入房地产REITs试点范围，实现“全类别”突破。表明行业竞争的中心正在从开发、销售转向“投、融资、管理、退出”的全周期竞争。中国公募REITs市场已进入规模化发展阶段，公募REITs规模达2100亿日元，2025年发行多种类型“首单”。据戴德梁行统计，截至2025年12月，中国内地上市REITs共有78只，总价值2100亿元人民币，产品数量居亚洲第一、全球第二。 2025年预计将发行20只新REIT产品。与上一年相比，2024年新增发行29只，2023年新增发行5只，2022年和2022年分别发行11只和13只。提到2025年将有更多公开发行的REITs“首单”。其中包括首个公募数据中心REIT（南方环球数据中心REIT）、首个公募城市更新产业REIT园区基础设施（金隅智能制造工厂REIT）、首个公募外资消费基础设施REIT（凯德商业REIT）。 Wakefield分析认为，2025年，随着优化和政策的不断完善，消费基础设施、租赁住房和数据中心将成为投资者最关注、关注比例较高的三大资产类型。相比之下，对仓储物流的关注度有所下降，对甲级写字楼和零售园区的组织关注度持续下降，协议中的关注度已向个体买家倾斜。其中，长租公寓、酒店式公寓因需求稳定和政策支持成为投资热点。截至2025年12月，已成功推出8只保障性租赁住房REITs，二级平均年股息率3%市场，并成功开启了“投、融资、管、退出”的完整闭环，也成为2025年该行业日益火爆的主要推动力。其中，保险资金和房地产私募基金是该行业的主要投资者。前者偏爱现金流稳定的资产，后者则强调租赁业务等增值策略。此外，零售物业的关注度显着回升，购物中心、奥特莱斯和社区商业成为核心领域。购物中心因其运营标准化程度高、流动性强而受到青睐。优异的逆周期特性和活跃的资本活动也显着提升了零售门店的关注度。不少产品首次上线，日涨幅超过30%，并有停顿。事实上，公共房地产投资信托基金 (REITs) 首次上市时的表现交易次数还可以表明哪些资产板块最受欢迎。 2025年5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式挂牌，上市首日涨幅达30%，达到上市首日REITs涨幅上限。 2025年3月31日，汇添富上海住宅房地产租赁REIT上涨，在上交所上市首日涨幅超过30%，也触及涨幅上限。从获批到上市仅用了18个工作日，创下了公募REITs市场的新纪录，也是全国首个“企业转保险”REITs。此外，南方环球数据中心REIT和中金绿发商业REIT首日涨幅均达到30%上限。从这个意义上说，行业观察人士认为，增长率较高的资产类型并非巧合。消费基础设施和经济适用房形势严峻与内需、民生密切相关。资金流向预测稳健，符合当前宏观经济环境下寻求“确定性”的投资逻辑。数据中心受益于国家的“数字经济”，并考虑具有长期增长潜力的核心基础设施。 2025年新上市REITs大多会受到市场欢迎，但相反，以安博仓储REITs为代表的个体仓储物流项目首日领涨市场。 12月19日首日交易，中国安博仓储REIT因停工跌破发行价，随后持续震荡下跌，最终收于5.499元，较发行价6.121元跌幅10.16%。相比之下，2025年11月6日，中信建投沉阳国际软件园REIT一度超过上交所上市首日价格。奥每股收盘价为3.661元，盘中跌至3.59元，收盘时才回升至3.66元。作为东北地区首家公募REITs，其底层资产包括昂力信息园A、B栋项目和沉阳国际软件园B、D、E、F区项目，共13栋建筑。酒店、写字楼将作为标准化证券产品纳入商业地产REIT试点REIT，为现有房地产资产提供公开透明的退出渠道，彻底改变以往依赖大额交易、股权转让等非标准退出方式。值得注意的是，2025年，中国REIT市场最重要的里程碑将是试点范围的里程碑。 2025年12月31日，中国证监会正式发布《关于启动商业房地产投资信托基金试点的公告》这一政策意味着房地产项目、商场、写字楼、酒店等符合条件的商业企业将可以通过发行REITs在公开市场上市交易，盘活此前流动性不足的“休眠”资产，同时为投资者提供了一种具有稳定股息特征的新资产选择。对此，戴德梁行北区董事总经理胡锋先生表示，基建指出，扩大公募REIT试点范围至将写字楼和酒店资产纳入其中，是我国房地产金融化进程迈入新阶段的标志，这一重要的政策制定不仅为存量资产的盘活提供了规范化、市场化的输出渠道，也为机构投资者拓展了更细化、更多元化的配置选择，也为价值重塑和改善运营注入了强劲动力。商业办公和酒店市场的变化。利好政策很快让市场陷入疯狂。 2026年初，公募REIT二级市场迎来“连续第四个利好期”，数据中心、产业园区等板块涨幅领先。随着酒店资产公开交易房地产投资信托基金的大门敞开，市场上最精明的“猎人”已经感觉到了机会。 2025年12月23日，中国金茂公告称，拟以资产证券化方式转让三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店100%股权，交易对价为22.65亿元。中国金茂先生强调，丽思卡尔顿酒店开业以来，运营成熟稳定，盈利能力和现金流良好。这是公司打造高品质stakes.ality的目标酒店。通过资产证券化，最大化酒店资产评估的效用。胡峰表示，目前浦发的基础资产公开发行的REIT已实现园区、消费、交通、能源、仓储物流、保障性租赁住房、市政设施、数据中心、生态环保、水利等10大领域全覆盖。商业地产REIT试点将于2026年初正式启动，预计将在“全资产类别”上取得进展，将资产范围从基础设施扩大到零售综合体、写字楼、酒店等领域。 “商业地产的发展离不开房地产金融的发展。中国REITs起步较晚，但现在规模已经明显扩大。”胡峰认为，目前市场正在加速从单纯依靠开发、销售的模式转向具备全周期“投融资、管理、退出”能力的竞争。专业服务和价值运营的重要性日益凸显。在未来，商业地产将在房地产行业中发挥越来越重要的作用。您将被要求这样做。新京报贝壳财经记者 袁秀丽 编辑 杨川 校对 穆贤通
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